K3 för BRF från 2026 — vad komponent­avskrivning faktiskt innebär

Av Anna Lindkwist · Ekonomisk förvaltare, Linköping · Uppdaterad 9 mars 2026

Jag satt i ett styrelserum på Brf Ekbacken i Linköping i september förra året när ordföranden frågade mig rakt ut: «Anna, måste vi verkligen byta till K3? Kan vi inte bara... fortsätta som förut?»

Det är den vanligaste frågan jag fått det senaste året. Jag får den från styrelser med femton års erfarenhet och från helt nytillträdda ledamöter. Svaret är kort: ja, ni måste. Men det långa svaret — det som förklarar varför, och vad det faktiskt innebär för just er förening — kräver lite mer utrymme.

Så här är min genomgång. Utan förkortningar, utan konsultspeak, utan att glätta över det som är krångligt. För det är krångligt. Men det går att förstå.

Vad händer egentligen den 1 januari?

BFN — Bokföringsnämnden — beslutade i juni 2025 att alla bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 (BFNAR 2012:1) från och med räkenskapsår som inleds den 1 januari 2026 eller senare. Tidigare kunde föreningar välja mellan K2 och K3. Det valet finns inte längre.

Ärligt talat tycker jag att BFN kunde ha gett föreningarna mer tid. Att införa K3 med i praktiken ett halvt års förvarning — beslutet kom i juni, ikraftträdande i januari — var inte generöst. Många av de föreningar jag arbetar med hade knappt hört talas om komponentavskrivning före sommaren 2025. Några hade det. De flesta hade det inte.

Den kompletterande vägledningen som BFN publicerade i december 2025 hjälpte, men den kom för sent för att föreningar som har kalenderår som räkenskapsår skulle hinna förbereda sig ordentligt. Nå, det är som det är. Låt oss prata om vad K3 faktiskt innebär.

Det där med komponenter

Under K2 skrev föreningen av hela byggnaden som en enhet. Typiskt över 100 år. Det innebar att årsavgifterna kunde hållas låga eftersom avskrivningskostnaden var liten. En byggnad värd 50 miljoner, avskriven över 100 år, ger en årlig avskrivning på 500 000 kronor. Det är hanterbart.

Under K3 delas byggnaden upp i komponenter med kortare livslängder. Taket kanske har 30 år. Stammarna 50 år. Fönstren 25 år. Hissar 20 år. Och varje komponent skrivs av för sig, baserat på sin egen nyttjandeperiod.

Det betyder att den sammanlagda avskrivningskostnaden ökar. För de flesta föreningar jag arbetar med innebär det en ökning på 15–40 procent. Ibland mer, särskilt för äldre föreningar där stora komponenter snart behöver bytas. En förening från 1960-talet med originalstammar och ett tak som börjar närma sig slutet av sin livslängd kan se ökningar på över 60 procent. Det är ovanligt, men det händer.

(Ja, jag vet att det låter oroande. Men det finns nyanser. Läs vidare.)

För det positiva med K3 är att det tvingar fram en ärligare ekonomisk bild. Under K2 kunde en förening se fantastisk ut på papperet — låga avgifter, positivt resultat, inget att oroa sig för — samtidigt som byggnaden sakta förföll. Jag har sett det. Flera gånger. Föreningar som plötsligt behöver låna 15 miljoner till stambyte för att de aldrig avsatte tillräckligt. K3 gör det svårare att blunda för verkligheten.

Hur fungerar det i praktiken?

Låt mig ta ett riktigt exempel. Brf Ekbacken har en byggnad från 1974. Byggnaden har ett taxeringsvärde på 38 miljoner, men det är anskaffningsvärdet som spelar roll här. Låt oss säga att det ursprungliga anskaffningsvärdet för hela byggnaden var 12 miljoner kronor (omräknat). Taket byttes 2008 för 2 800 000 kronor. Stammarna är original från 1974.

Under K2 skrevs hela byggnaden av som en enhet med 100 års nyttjandeperiod. Alltså:

12 000 000 kr / 100 år = 120 000 kr per år

Under K3 måste taket skrivas av separat. Taket byttes 2008, och har en beräknad nyttjandeperiod på 30 år. Det betyder att det har 12 år kvar (2008 + 30 = 2038). Avskrivningen för enbart taket blir:

Årlig avskrivning per komponent = Anskaffningsvärde / Nyttjandeperiod

Taket: 2 800 000 kr / 30 år = 93 333 kr per år

Och det är bara en komponent. När man gör samma beräkning för stomme, stammar, fasad, fönster, el, ventilation, hissar och övriga installationer — då blir den sammanlagda avskrivningen avsevärt högre än de 120 000 kronor per år som K2 gav.

För Brf Ekbacken landade vi på en total årlig avskrivning på ungefär 320 000 kronor. Alltså nästan tre gånger så mycket. Och det är inte ovanligt.

Det som överraskade styrelsen mest var inte den totala siffran i sig, utan hur ojämnt avskrivningskostnaden fördelades över tid. Några år såg rimliga ut. Andra år — särskilt de där flera komponenter närmade sig slutet av sin livslängd samtidigt — blev det tufft. Det är precis därför man behöver en långsiktig prognos, inte bara en ögonblicksbild.

Komponentindelningen — vad ska man egentligen dela upp?

Det här är frågan där jag ser flest styrelser fastna. Hur många komponenter behövs? Vilka livslängder ska man använda? Finns det någon officiell lista?

BFN anger inte exakta komponenter — det är upp till föreningen. Men i FAR:s senaste uttalande om komponentindelning rekommenderas minst 8–12 komponenter för ett typiskt flerbostadshus. Boverkets rekommendation är likartad.

Här är de komponenter jag brukar använda när jag arbetar med föreningar, tillsammans med typiska nyttjandeperioder:

Observera att livslängderna varierar beroende på material, underhåll och lokala förhållanden. En fasad i Skåne åldras annorlunda än en i Norrland. Det är därför det inte finns någon universell lista — föreningen måste göra sin egen bedömning. Har ni oslagbart bra ventilation som underhållits regelbundet? Då kan nyttjandeperioden vara längre än tabellen visar. Har ni originalstammar från 1965 som aldrig åtgärdats? Då är det känsligt, och ni bör rådgöra med en besiktningsman innan ni sätter livslängden.

Och där kommer underhållsplanen in.

Och sedan var det frågan om pengar

Låt mig vara tydlig med något: K3 ändrar inte vad saker kostar. Taket behöver fortfarande bytas oavsett vilket regelverk föreningen använder. Det K3 gör är att synliggöra kostnaden på ett annat sätt i bokföringen.

Men — och det här är viktigt — den synliggörda kostnaden påverkar föreningens resultaträkning. Högre avskrivningar ger ett sämre resultat. Och ett sämre resultat kan i sin tur leda till att föreningen behöver höja årsavgifterna för att inte gå med underskott år efter år.

För föreningar som redan har en välfylld underhållsfond är övergången ofta smidigare. De har redan pengar avsatta. För föreningar som kört med minimala avsättningar och låga avgifter kan K3 bli en vaken kalldusch.

En av mina föreningar — jag nämner inte vilken — hade avgifter på 580 kronor per kvadratmeter och år. Det hade fungerat bra under K2. Alla var nöjda. Ingen klagade på avgiften.

Efter K3-beräkningen visade det sig att de behövde ligga på minst 720 kronor för att täcka de nya avskrivningarna. Det är en ökning på 24 procent. För en trerumslägenhet på 75 kvadratmeter innebär det ungefär 875 kronor mer i månaden. Det var inget roligt möte. Men det var ett nödvändigt möte, för i verkligheten var den gamla avgiften för låg — föreningen hade underfinansierat sitt underhåll i åratal.

Ingångsbalansräkningen — det steget alla glömmer

När föreningen byter från K2 till K3 behöver den upprätta en ingångsbalansräkning. Det innebär att man omräknar de tidigare årens bokföring som om K3 hade tillämpats från början.

I praktiken betyder det att föreningen måste:

1. Identifiera alla komponenter och deras anskaffningsvärden.

2. Beräkna hur stora ackumulerade avskrivningar som skulle ha gjorts om K3 gällt från start.

3. Justera eget kapital för skillnaden mellan K2-avskrivningar och K3-avskrivningar.

Det här är det mest tidskrävande steget. För Brf Ekbacken tog ingångsbalansräkningen ungefär tre heldagar att slutföra. Och då hade vi redan en underhållsplan att utgå från.

Utan underhållsplan? Då måste man börja ännu tidigare. Och det är här många föreningar befår det svårt, för de har aldrig dokumenterat när komponenterna senast byttes eller vad de kostade.

Jag har ägnat åtskilliga eftermiddagar åt att ringa entreprenörer som utförde arbeten på 1990-talet för att få fram fakturor. Ibland lyckas man. Ibland är företaget nedlagt. Då får man uppskatta, och det är tillåtet — men uppskattningen måste vara rimlig och dokumenterad.

Underhållsplanen är nyckeln

K3 kräver inte formellt en underhållsplan. Men för att genomföra komponentavskrivning behöver föreningen veta tre saker om varje komponent: vad den kostade, när den installerades och hur lång dess nyttjandeperiod är.

Den informationen finns i en underhållsplan. Så i praktiken är planen nödvändig, även om den inte är ett formellt krav. Jag brukar säga att det är som att säga att bilbälte inte är obligatoriskt vid parkeringsmanöver — tekniskt sant, men du vill ha det ändå.

En bra underhållsplan gör tre saker: den listar alla komponenter med årtal och kostnader, den prognostiserar när nästa åtgärd behövs och den beräknar hur mycket föreningen behöver sätta av varje år för att ha pengarna redo. Det är inte komplicerat i teori. Men det kräver disciplin att göra det ordentligt.

Jag har sett föreningar som betalat 40 000–80 000 kronor för en extern konsult att ta fram en underhållsplan. För stora föreningar med komplicerade byggnader kan det vara värt pengarna. Men för mindre och medelstora föreningar — säg 20–80 lägenheter — är det ofta överdrivet.

Jag har testat att bygga komponentindelningen i ett vanligt kalkylblad, och det fungerar — men det tar tid. Sedan jag hittade den här underhållsplansmallen har jag sparat ungefär 20 timmar per förening. Den har 30-årig komponentprognos, beräknar fondavsättningen automatiskt och kopplar ihop underhållsbehovet med årsavgiften.

Jag säger inte att alla föreningar kan klara sig utan konsult. Men många kan det, särskilt om styrelsen har någon med grundläggande ekonomisk förståelse.

Vad jag rekommenderar mina föreningar

Elva år som ekonomisk förvaltare har gett mig en ganska tydlig bild av vad som fungerar och vad som inte gör det. Här är vad jag säger till mina föreningar:

Börja med att inventera. Gå igenom byggnaden komponent för komponent. När byttes taket senast? Vad kostade det? När gjordes stambyttet? Om ni inte vet — leta i gamla årsredovisningar, protokoll, avtal med entreprenörer. Den här informationen finns någonstans, men den kan ta tid att gräva fram.

Var realistiska med livslängderna. Jag ser föreningar som sätter 50 år på fönster för att minska avskrivningskostnaden. Det är inte trovärdigt. Revisorn kommer att ifrågasätta det. Använd rimliga värden och var beredda att motivera dem.

Gör ingångsbalansräkningen tidigt. Vänta inte till årsbokslutet. Gör den nu, så att ni har tid att korrigera eventuella fel.

Prata med revisorn. Revisorn ska granska komponentindelningen. Det är bättre att stämma av med revisorn i förväg än att få anmärkningar i efterhand.

Kommunicera med medlemmarna. Om årsavgifterna behöver höjas — och det är troligt — måste ni förklara varför. Medlemmar som förstår att höjningen beror på ett förändrat regelverk, inte på styrelsens bristande förvaltning, accepterar den lättare. Jag rekommenderar att skicka ut ett informationsbrev innan årsstämman. Skriv konkret: «Avskrivningskostnaden ökar från X till Y. Det innebär att avgiften behöver höjas med Z kronor per månad.» Transparens lönar sig alltid.

Sätt av tid, inte bara pengar. Den här övergången tar längre tid än de flesta tror. Räkna med att styrelsen behöver lägga 30–50 timmar på hela processen — inventering, komponentindelning, ingångsbalansräkning, dialog med revisor. Det är inte något man gör på en kväll.

Den där saken om fondavsättning

En sak som ofta blandas ihop är skillnaden mellan avskrivning och fondavsättning. De hänger ihop men är inte samma sak.

Avskrivning är en bokföringsmässig kostnad. Fondavsättning är pengar som faktiskt sätts undan för framtida underhåll. Under K2 kunde föreningar resultatplanera genom att göra avsättningar till underhållsfonden — det var en kostnad som minskade resultatet.

Under K3 fungerar det annorlunda. Avsättning till underhållsfond är inte längre en kostnad i resultaträkningen — det är en omfördelning inom eget kapital. Det betyder att föreningen inte längre kan «gömma» ett dåligt resultat genom att göra stora fondavsättningar.

Det här är en förändring som många styrelser inte har förstått ännu. Jag läste i ett inlägg på FAR:s hemsida att det är en av de vanligaste missuppfattningarna vid K3-övergången. Och jag håller med. På nästan vartannat styrelserum jag sitter i nämner någon att «vi löser det genom att sätta av mer till fonden». Under K3 hjälper det inte resultatet. Det är en omställning i tankestättet som tar tid.

Konkret innebär det att föreningar som tidigare visade nollresultat genom att balansera avsättningar mot intäkter nu kan komma att visa negativt resultat — även om de ekonomiskt mår bra. Det kan vara förvirrande för medlemmar som läser årsredovisningen. Därför är det extra viktigt att förvaltningsberättelsen förklarar vad som händer.

För fastighetsmäklare och köpare

En aspekt som sällan diskuteras är hur K3 påverkar värderingen av bostadsrätter. När avskrivningskostnaderna ökar och föreningens resultat försämras, kan det se ut som att föreningen går sämre än förut. Men det behöver inte vara fallet.

Jag har redan haft samtal med två mäklare i Linköping som undrat över detta. Min rekommendation är enkel: titta på kassaflödet, inte bara resultatet. En förening kan visa negativt resultat på grund av höga avskrivningar men ändå ha bra kassaflöde och en välfylld underhållsfond.

Men det kräver att köparen, eller köparens rådgivare, förstår skillnaden. Och där har vi ett pedagogiskt problem som branschen behöver lösa.

Det finns också en positiv sida för köpare. Under K3 blir det lättare att se vilka föreningar som sköter sitt underhåll och vilka som inte gör det. En förening som redovisar komponentavskrivningar korrekt och har en solid underhållsfond visar att den tar fastighetens långsiktiga värde på allvar. Det är information som köpare bör värdera högre än låga månadsavgifter.

Frågor jag brukar få

Måste alla BRF:er gå över till K3, även små föreningar?

Ja. Det finns inga undantag baserade på storlek, omsättning eller antal lägenheter. BFN:s beslut gäller alla bostadsrättsföreningar, oavsett om ni är 8 eller 800 lägenheter. Jag förstår att det känns orättvist för små föreningar — en förening med 12 lägenheter har inte samma resurser som en med 200 — men regelverket gör ingen åtskillnad.

Vi har redan en underhållsplan från 2019. Räcker den?

Troligen inte rakt av. En underhållsplan från 2019 ger en bra grund, men den behöver uppdateras med aktuella kostnader och justerade livslängder. Dessutom behöver den kopplas till komponentindelningen på ett sätt som K3 kräver. Jag brukar säga att det tar ungefär hälften så lång tid att uppdatera en befintlig plan jämfört med att göra en från grunden.

Hur påverkar K3 vår årsredovisning?

Den blir mer detaljerad. Ni måste redovisa avskrivningar per komponent, eller åtminstone per komponentgrupp. Noterna blir längre. Förvaltningsberättelsen behöver också anpassas. Er revisor kan hjälpa till med detaljerna, men räkna med att årsredovisningen tar mer tid att producera det första året.

Kan vi anlita vår vanliga ekonomiska förvaltare för övergången?

Det beror på förvaltaren. Vissa förvaltningsbolag erbjuder K3-övergång som en tilläggstjänst, medan andra hänvisar till specialiserade konsulter. Fråga er förvaltare vad de erbjuder och vad det kostar. Och jämför med att göra delar av arbetet själva — det är fullt möjligt om ni har rätt verktyg.

Vad händer om vi inte hinner klart till årsbokslutet?

Föreningar med kalenderår som räkenskapsår har till årsstämman 2027 på sig att presentera den första årsredovisningen enligt K3. Det ger lite andrum. Men ingångsbalansräkningen behöver vara klar per 1 januari 2026, så om ni inte gjort den än — börja nu. Ert revisionsteam kan eventuellt acceptera vissa uppskattningar som senare justeras, men det är inte något jag rekommenderar att förlita sig på.

Några sista tankar

K3-övergången är inte världens undergång. Det är krångligt, absolut. Det kräver tid som de flesta styrelser inte har överskott av. Och det kan leda till avgiftshöjningar som ingen vill se.

Men för de föreningar som tar det seriöst och investerar tiden — eller den lilla investering det kräver — i att göra komponentindelningen ordentligt, kommer det faktiskt att ge en bättre bild av föreningens ekonomi. En mer rättvisande bild. Medlemmarna får en klarare uppfattning om föreningens långsiktiga åtaganden. Och styrelsen får ett bättre beslutsunderlag för när och hur underhållet ska genomföras.

Det är ju hela poängen med god redovisning. Att visa verkligheten som den är, inte som vi önskar att den vore.

— Anna Lindkwist, mars 2026